Η απόκτηση κατοικίας παραμένει ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά βήματα στη ζωή ενός ανθρώπου. Ωστόσο, σε μια περίοδο αυξημένου κόστους ζωής, υψηλών τιμών ακινήτων και αυστηρότερων τραπεζικών κριτηρίων, το ερώτημα δεν είναι μόνο αν κάποιος μπορεί να πάρει ένα δάνειο, αλλά αν μπορεί να το εξυπηρετεί με ασφάλεια για τα επόμενα χρόνια.
Οι οικονομικοί σύμβουλοι και οι τράπεζες σε πολλές χώρες χρησιμοποιούν έναν απλό αλλά ιδιαίτερα χρήσιμο δείκτη για να αξιολογήσουν την οικονομική αντοχή ενός νοικοκυριού: τον κανόνα 28/36. Πρόκειται για μια πρακτική μέθοδο που βοηθά τους δανειολήπτες να αποφύγουν την υπερχρέωση και να διατηρήσουν υγιή οικονομικά περιθώρια.
Τι είναι ο κανόνας 28/36
Σύμφωνα με τον κανόνα 28/36, τα έξοδα που σχετίζονται με την κατοικία δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος, ενώ το σύνολο των μηνιαίων υποχρεώσεων από δάνεια και χρέη δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 36%.
Με απλά λόγια:
- Έως 28% του εισοδήματος για στεγαστικό δάνειο και έξοδα κατοικίας.
- Έως 36% του εισοδήματος για όλες τις δανειακές υποχρεώσεις μαζί.
Ο κανόνας λειτουργεί ως μια «κόκκινη γραμμή» που προστατεύει το νοικοκυριό από την υπερβολική οικονομική επιβάρυνση. Για να θεωρείται ασφαλής μια δανειακή επιλογή, θα πρέπει να τηρούνται και τα δύο όρια ταυτόχρονα.
Ένα πιο ρεαλιστικό παράδειγμα για την Ελλάδα
Ας υποθέσουμε ότι ένα ζευγάρι εργαζομένων έχει συνολικό ακαθάριστο οικογενειακό εισόδημα 2.400 ευρώ τον μήνα.
Σύμφωνα με τον κανόνα 28/36:
- Το 28% αντιστοιχεί σε 672 ευρώ.
- Το 36% αντιστοιχεί σε 864 ευρώ.
Αυτό σημαίνει ότι η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου δεν θα πρέπει να ξεπερνά τα 672 ευρώ, ενώ όλες οι δανειακές υποχρεώσεις μαζί δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν τα 864 ευρώ.
Αν το ζευγάρι πληρώνει στεγαστικό 650 ευρώ τον μήνα και παράλληλα έχει δάνειο αυτοκινήτου με δόση 120 ευρώ, τότε οι συνολικές υποχρεώσεις φτάνουν τα 770 ευρώ. Στην περίπτωση αυτή τηρούνται και τα δύο κριτήρια του κανόνα.
Αν όμως προστεθεί και μια δόση πιστωτικής κάρτας ή καταναλωτικού δανείου ύψους 150 ευρώ, τότε οι συνολικές μηνιαίες υποχρεώσεις ανεβαίνουν στα 920 ευρώ, ξεπερνώντας το όριο του 36%. Παρότι το στεγαστικό παραμένει εντός του ορίου του 28%, το συνολικό βάρος των δανείων αρχίζει να θεωρείται υψηλό για τα δεδομένα του εισοδήματος.
Γιατί θεωρείται τόσο σημαντικός
Η βασική φιλοσοφία του κανόνα είναι ότι το νοικοκυριό πρέπει να διαθέτει επαρκές εισόδημα για τις καθημερινές του ανάγκες, την αποταμίευση και την αντιμετώπιση απρόβλεπτων εξόδων.
Όταν ένα μεγάλο μέρος του εισοδήματος κατευθύνεται στην αποπληρωμή δανείων, αυξάνεται ο κίνδυνος οικονομικής πίεσης σε περιπτώσεις όπως:
- απώλεια εισοδήματος,
- αύξηση επιτοκίων,
- έκτακτα ιατρικά ή οικογενειακά έξοδα,
- γενική άνοδος του κόστους ζωής.
Ένα ζευγάρι με δύο μισθούς των 1.000-1.100 ευρώ καθαρά ο καθένας μπορεί να θεωρεί ότι μια δόση στεγαστικού 750 ή 800 ευρώ είναι διαχειρίσιμη. Ωστόσο, όταν προστεθούν τα έξοδα ενός αυτοκινήτου, οι δόσεις καρτών ή άλλες υποχρεώσεις, ο οικογενειακός προϋπολογισμός γίνεται πολύ πιο ευάλωτος σε απρόβλεπτα γεγονότα. Ακριβώς γι’ αυτό ο κανόνας 28/36 εξετάζει όχι μόνο το στεγαστικό δάνειο, αλλά το σύνολο των οικονομικών υποχρεώσεων του νοικοκυριού.
Ισχύει πάντα στην πράξη;
Αν και ο κανόνας αποτελεί χρήσιμο οδηγό, δεν μπορεί να εφαρμοστεί με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιπτώσεις. Σε μεγάλες πόλεις, όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, αρκετά νοικοκυριά αναγκάζονται να διαθέτουν μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματός τους για στέγαση.
Παράλληλα, παράγοντες όπως η οικογενειακή κατάσταση, η ύπαρξη αποταμιεύσεων, η σταθερότητα της εργασίας και οι μελλοντικές οικονομικές προοπτικές επηρεάζουν την τελική απόφαση. Για τον λόγο αυτό, ο κανόνας δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως απόλυτος, αλλά ως ένα σημείο αναφοράς που βοηθά στη λήψη πιο συνετών οικονομικών αποφάσεων.
Σε κάθε περίπτωση, ο κανόνας 28/36 δεν αποτελεί απόλυτο νόμο, αλλά ένα πολύτιμο εργαλείο οικονομικού σχεδιασμού. Πριν από οποιαδήποτε δανειακή δέσμευση, η εφαρμογή του μπορεί να βοηθήσει τους πολίτες να αξιολογήσουν ρεαλιστικά τις δυνατότητές τους και να αποφύγουν αποφάσεις που ενδέχεται να επιβαρύνουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό για πολλά χρόνια.
Το σημαντικότερο είναι ότι τα δύο όρια λειτουργούν συμπληρωματικά. Δεν αρκεί η δόση του στεγαστικού να βρίσκεται σε λογικά επίπεδα, το σύνολο των οικονομικών υποχρεώσεων πρέπει επίσης να παραμένει διαχειρίσιμο. Σε μια εποχή όπου η οικονομική ασφάλεια αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία, η γνώση και η εφαρμογή απλών κανόνων όπως ο 28/36 μπορεί να αποδειχθεί εξίσου σημαντική με την ίδια την επιλογή του ακινήτου.
